Saint Nazaire – Pays de la Loire – KYRIAD 121

126 000 €

Overview

Price
126 000 €
Reference
121
Type
LMP / LMNP
Vendu
No
État
Disponible
Emplacement
Pays de la Loire
Home area
35 m²
Rooms
1
Chambres
1
Salles de bains
1

Description

1er Etage – Lot n° 121

Les informations financières :

  • Loyer HT annuel : 6 100.00 €
  • Rentabilité Brute : 4.86 %
  • Rentabilité Nette : NC %
  • Taxe Foncière : 277.00 €
  • Charges de gestion et copropriété : 263.00 an
  • Ficalité : LMP-LMNP ancien – Amortissement possible

Impact fiscal sous le régime de l’amortissement :

  • Montant de l’amortissement annuel : 126 000/1.10/20 = 5 727 € environ d’amortissement par an sur une base de 20 ans
  • Impact sur la fiscalité de l’acheteur : Loyers – Amortissement = 6 100 – 5 727= +373 €
  • Décodage : Vous recevez 6 100 € par an et déduisez 5 727 € d’amortissement. L’état considère que vous vous êtes enrichi de 373 € pour l’année et serez imposable sur ce montant, alors que vous avez véritablement encaissé 6 100 €.
  • Si vous avez un crédit adossé à ce bien, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt, ainsi que l’assurance => votre résultat fiscal sera négatif !!
  • Cependant, il reste tout de même l’imposition des loyers aux cotisations de CSG CRDS et prélèvements sociaux.
  • À partir du 1er janvier 2018, ces revenus fonciers se verront désormais affectés d’une CSG à 17,2 %.

Le gestionnaire : 

Cette résidence est gérée par la société d’exploitation Les Auréliades, SARL SEDA, le groupe MAGELLAN Immobilier, et presqu’île investissement,

  • Créé en 2008 sous l’impulsion du Groupe Magellan immobilier, la SARL SEDA exploite la résidence sous l’enseigne KYRIAD Prestige, et effectue un chiffre d’affaire
  • « Installée à CARQUEFOU (44470), elle est spécialisée dans le secteur d’activité de la promotion immobilière de logements.
  • Sur l’année 2012 elle réalise un chiffre d’affaires de 7 335 700,00 €.
  • Claude GUENO, est co-gérant de la société LES AURELIADES. » société.com
  • Kyriad est une Marque de Louvre hôtels, groupe hôtelier européen, Première Classe, Campanile, Kyriad, Kyriad Prestige, restauration, segmentation de la clientèle, positionnement.
  • Une stratégie d’ouverture sur le monde : Particularité de Louvre Hotels Group : sa stratégie de développement ambitieuse à l’international.
  • Des ambitions internationales élargies : Orienté vers les marchés émergents et en particulier l’Asie, le Groupe connaît une nouvelle dimension internationale depuis son rachat, en 2015, par le conglomérat chinois Jing Jiang international Holdings Co., Ltd., 5ème groupe hôtelier mondial.
    Cette acquisition favorise l’implantation des marques du groupe en Asie et contribue à développer les échanges entre la France et la Chine.
  • Une gestion dynamique du portefeuille : Sur son marché historique, Louvre Hotels Group s’appuie sur une stratégie de gestion des actifs dite d’« Asset Bright ». Ce programme dynamique de valorisation de son portefeuille d’hôtels en pleine propriété s’est traduit par la cession, la rénovation et le recentrage de son parc hôtelier dans les grandes agglomérations. Cette stratégie permet d’améliorer sa performance financière en accélérant la rénovation de ses propres établissements et son développement international.
  • Louvre Hotels Group et la plateforme Jin Jiang Louvre Asia forment un acteur majeur du secteur de l’hôtellerie mondiale, dont le portefeuille compte aujourd’hui 2500 hôtels dans 52 pays.
  • Ils disposent d’une offre hôtelière complète de 1 à 5 étoiles avec les marques historiques de Louvre Hotels Group :
    • Première Classe,
    • Kyriad,
    • Campanile,
    • Tulip Inn,
    • Golden Tulip,
    • Royal Tulip ;
  • les 5 marques du réseau Sarovar en Inde ainsi que 4 marques chinoises :
    • Metropolo,
    • Jin Jiang Inn,
    • Bestay,
    • Goldmet Inn.

Louvre Hotels Group est une filiale de Jin Jiang International Holdings Co., Ltd., 5ème groupe hôtelier mondial.

 

Les points fort de ce produit :

  • Très bon emplacement : Un emplacement privilégié bénéficiant du remplissage à la fois touristique et du remplissage locations longues durée des salariés des sociétés des chantiers Bateaux de Croisières de Saint Nazaire
  • Gestionnaire sans faille, ayant toujours payé les loyers

Video

Amenities

  • Ascenceur
  • Balcon
  • Canal Plus
  • Climatisation
  • Fer à Repasser
  • Jacuzzi
  • Parking Gratuit
  • Petit Déjeuner
  • Piscine Extérieure
  • Piscine intérieure Chauffée
  • Salle de Sport
  • Sauna
  • Wifi Gratuit

Land Valuation

Rentabilité
82 %
Gestionnaire
75 %
Localisation
90 %
Paiement loyers
100 %

Public facilities

Gare de Saint Nazaire
2,1 km
Centre Ville de Saint Nazaire
3 Km - 9 Min
La Baule
14 Km
Airport de Nantes
59 Km
Le Croisic
30 Km - 35 Min
Marais salants de Guérande
20 Km - 22 Min
Marais de Grande Brière
21 Km - 28 Min
Pornichet
12 Km - 15 Min

Emplacement

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Questions Fréquemment Posées

La revente d’un bien
en Loueur meublé professionnel (LMP)
ou en Loueur Meublé non professionnel (LMNP)

I. Vente d’un bien neuf sur lequel vous avez eu une réduction d’impôts

Lors de votre acquisition du bien, vous avez généralement acheté un bien neuf, vous avez bénéficié d’un prix d’achat HT (récupération de la TVA) avec une réduction d’impôts déductible pendant 9 ans, à raison de 1/9 du prix de revient chaque année, et enfin, le promoteur vous a garanti une durée ferme de bail.

Lorsque vous vendez votre bien, le futur acquéreur ne pourra pas bénéficier de ces avantages. Le bâtiment aura vieilli, et des charges vont commencer à apparaitre, le bail ferme sera peut être sur le point de se terminer sans aucune garantie de renouvellement dans les mêmes termes, et enfin le loyer qui a évolué souvent à la hausse a un plus grand risque d’être renégocié à la baisse par le bailleur. Il va acheter un bien dit « ancien » sur lequel il ne pourra bénéficier que d’un déficit foncier (amortissement du bien sur 20 ans). Cet investisseur va donc rechercher outre un bon emplacement, mais surtout se pencher sur 2 points essentiels à son investissement : la rentabilité et le gestionnaire.

L’historique de la résidence lui permet de voir maintenant très rapidement la qualité du gestionnaire sur votre résidence, car il existe de nombreux forums, et généralement lorsque un gestionnaire est mauvais, notamment, si il les paye en retard, ou même lorsqu’il ne les paye plus ou que celui-ci les honorent avec plusieurs trimestres de retard, il n’est pas rare de le savoir rapidement sur internet. Les baux dont les résidences ont subi des difficultés de paiement ont pu renégocier les baux et peuvent intégrer des semaines d’occupation ou un loyer fixe + un loyer variable, un pourcentage du CA au delà d’un certain résultat de la résidence.

Il ne faut pas non plus croire que lorsque un acquéreur signe un bail « ferme » avec un gestionnaire, que celui-ci est réellement ferme. On a vu des grands gestionnaires en cours de bail ferme décider de manière unilatérale de souhaiter diminuer de 15 à 20 % les loyers en proposant une pseudo garantie de loyer variable, alors qu’en se penchant sur les charges fixe de leur bilan… malgré un recul des réservations… et du chiffre d’affaire. On pourrait croire qu’en raison d’une baisse d’activité, ils augmentent la pub… et bien non…  ils augmentent les charges de salaires de la résidence…  et prétextent que les loyers sont devenus trop élevés en raison de l’évolution des indices…

Ceci étant posé, vous comprenez aisément, qu’un acheteur, souhaite garantir son achat avec des loyers qui lui soient payés en temps et en heures, surtout si celui ci souhaite acquérir votre bien via un financement.

Le taux de rentabilité généralement attendu est entre 5.40 % et 7.40 % brut (on ne compte pas les charges, ni la taxe foncière).

Vous trouverez surement des biens sur le marché a des taux de rentabilité bien plus basses, car les vendeurs pensent souvent que leur bien trouvera preneur plus cher… et finalement avec le temps (perdu), en s’apercevant qu’il existe de nombreux autres produits plus rentables que le leur, vont décider de réduire le prix de vente pour arriver dans des taux de rentabilité similaires.

N’oublions pas que sur ce marché, nous sommes dans le marché de la revente et donc du bien dit « ancien », que les acheteurs potentiels peuvent négocier le prix affiché.

Notre conseil : Pour vendre rapidement, proposez votre bien avec une rentabilité dans les taux moyens en vous laissant une marge de négociation, toujours apprécié par les acquéreurs.

II. Quel est le prix de votre bien ? Calculer le prix de vente selon une rentabilité.

Nous l’avons vu précédemment, les investisseurs souhaitent gagner de l’argent… Ils ne vont pas vous acheter votre bien uniquement car vous êtes sympathique. Nous allons ici calculer à quel prix de vente proposer son bien. Il existe plusieurs manières de connaitre  la rentabilité d’un bien. La plus précise va intégrer toutes les charges, à savoir les charges lors de l’achat (frais de notaire) et déduits du loyer annuel HT les charges (taxe fonciere hors ordures ménagères ainsi que les charges de copropriété lorsque celle-ci sont facturées)

Info : Les gestionnaires sont bien évidemment diférents en ce qui concerne les charges de copropriété. Certain versent des loyers net de charge (ex Reside Etudes par exemple.

La formule est simple :

Prix de vente = Loyers HT reçu dans l’année / rentabilité attendue.

Ex : Mr et Mme L ont un bien recevant des loyers annuels de 3490 € HT
Calculons le prix de vente approximatif de leur bien pour une rentabilité entre 5.40 %  et 7.44 %

  • Prix de vente max = 3490/5.40 x 100= 64 629 €
  • Prix de vente min = 3490/7.44 x 100  = 46 908 €

On peut estimer que le bien pourrait être vendu entre 49 908 € et 64 629 €

Calculons la rentabilité brute d’un investisseur qui va acheter son bien à différents prix :

  • 90 000 € : rentabilité 3 490 / 90 000 = 4.04 %
  • 80 000 € : rentabilité 3490 / 80 000 = 4.36 %
  • 70 000 € : rentabilité 3490 / 70 000 = 4.98 %
  • 65 000 € : rentabilité 3490 / 65 000 = 5.37 %
  • 60 000 € : rentabilité 3490 / 60 000 = 5.81 %
  • 50 000 € : rentabilité 3490 / 50 000 = 6.98 %
  • 46 908 € : rentabilité 3490 / 46 908 = 7.44 %

Nos conseils :

  • N’oubliez pas de penser que ce prix de vente intègre les frais d’agence éventuels. Dans notre cas, ils sont réduits : 2% à la charge de l’acheteur et 2% à la charge du vendeur,
  • Commencez par une mise en vente avec une rentabilité de 5.40 % et modifiez le cas échéant le prix.

 

 

Lors de l’acquisition d’un bien dans le cadre de la loi senci-bouvard, ont été accordées des réductions d’impôts sur une durée de 9 ans. Si vous revendez avant ou après 9 ans de détention, que devient la réduction d’impôts ?

I. Après 9 ans : la réduction est acquise – L’investisseur a respecté son engagement de durée de détention

L’investisseur est totalement libéré de ses obligations.

Notre conseil : Anticipez un peu afin de mettre en vente votre bien et ainsi trouver un acquéreur pour signer avant les autres… en effet, vous ne serez pas les seuls à mettre en vente un bien dans cette résidence. La résidence ayant été généralement construite en VEFA, les différents lots qui la composent ont vraisemblablement étés acquis au même moment. Les différents propriétaires vont donc souhaiter, comme vous, vendre leur bien…  De nombreux biens du même type vont donc arriver sur le marché, et il sera plus simple pour les acheteurs de négocier et d’obtenir un prix plus bas que le marché.

II. Avant 9 ans : Restitution totale à l’administration de la réduction d’impôts sauf exceptions

La réduction d’impôts octroyée par l’état est soumise au respect de l’engagement de détention du bien pour une durée de 9 ans.

« En cas de non-respect de l’engagement de location ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession. Toutefois, en cas d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune, la réduction d’impôt n’est pas reprise. » (article 199 sexvicies du CGIModifié par LOI n°2011-1977 du 28 décembre 2011 – art. 76).

L’investisseur devra, l’année de la vente de son bien, restituer les réductions d’impôts que l’état lui a accordé les années précédentes.

Exemple : Acquisition en année N, d’un bien permettant une réduction d’impôts de 9000 €.
Le vendeur souhaite vendre son bien avant le terme des 9 ans, la 8ème année de détention.
Il a déduit chaque année 1/9ème de la réduction, soit 1000 euros chaque année pendant 7 ans.
Il a donc déduit 7000 € à ce jour.
Il aurait également dû déduire 1000 €, la 8eme et 1000 € la 9eme année.
En raison de la vente avant la fin de l’engagement, le vendeur devra restituer l’année de la vente les somme déjà déduites… donc 7000 €

Notre conseil : S’il vous reste peut de temps avant la fin de l’engagement des 9 ans, si vous pouvez : évitez de vendre votre bien. Cependant, comme dans le cas précédent (vente après l’engagement de 9 ans), un peu avant la fin de la 9ème année de détention, vous pouvez déjà anticiper et mettre en vente votre bien, car vous ne serez pas les seuls à mettre en vente un bien dans cette résidence. La résidence ayant été généralement construite en VEFA, les différents lots qui la composent ont vraisemblablement étés acquis au même moment. Les différents propriétaires vont donc souhaiter, comme vous, vendre leur bien…  De nombreux biens du même type vont donc arriver sur le marché, et il sera plus simple pour les acheteurs de négocier et d’obtenir un prix plus bas que le marché.

III. Avant 9 ans : Les exceptions permettant de conserver la réduction d’impôts

La revente du bien avant les 9 années de détention obligatoire n’entraine pas la restitution de la réduction d’impôts dans seulement 4 cas restrictifs.

C’est l’article 199 sexvicies du code général des impôts, 3ème alinéa du III qui régit les 4 cas suivants :

Revente pour cause d’expropriation

C’est le cas lorsque le contribuable ou lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune est contraint de cesser son activité de location meublée suite à une décision d’expropriation pour cause d’utilité publique.

Revente pour cause de décès

C’est le cas lorsque le contribuable ou lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune décède.

Revente pour cause d’invalidité

C’est le cas lorsque le contribuable ou lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie (ex : incapacité professionnelle ou invalidité entrainant la nécessité de l’assistance d’une tierce personne).

Revente en cas de perte d’emploi

C’est le cas lorsque le contribuable ou lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune fait l’objet d’une rupture de son contrat de travail à l’initiative de l’employeur (cas des salariés mis en retraite anticipée).

Notre conseil : L’année de la vente, indiquez dans votre déclaration d’impôts dans la case informations que vous souhaitez nous communiquer à la fin de la déclaration d’impôts la raison pour laquelle vous ne déduisez pas la réduction d’impôt cette année. Ex « vente du bien acquis l’année X en raison de ma perte d’emploi. Il n’y aura donc plus de réduction d’impôts sur ce bien les années suivantes. »

Dans le cadre d’une acquisition en loueur meublé professionnel (LMP) ou Loueur meublé non professionnel (LMNP), l’acheteur a pu récupérer TVA incluse dans le prix du bien. Pendant les 20 premières années, ce bien est soumis au régime de la TVA. Qu’en est il lors de la revente ?

I. L’acquéreur est soumis a la TVA et reprend le bail : Le vendeur ne restitue pas la TVA à l’état

Si le bien est revendu à un acquéreur qui est soumis au régime de la TVA, qui reprend dans les mêmes conditions le bail en cours, avec les loyers soumis à la TVA, le vendeur ne restitue pas la TVA à l’état :

« Les transferts de biens d’investissement réalisés dans le cadre de la transmission d’universalité totale ou partielle de biens prévue par les dispositions de l’article 257 bis du CGI, dans le délai de régularisation prévu à l’article 207 de l’annexe II au CGI, ne donnent pas lieu, chez le cédant, aux régularisations du droit à déduction prévu au III de ce même article. »

Par exception, dans la mesure où le nouvel acquéreur, donc nouveau bailleur (acquisition du bien et du bail), poursuit l’activité de location dans les mêmes conditions d’assujettissement  à la TVA que son prédécesseur (le bail commercial se poursuit dans les mêmes conditions qui prévalaient précédemment), aucune « rétrocession » de la taxe sur la valeur ajoutée n’est due.

II. L’acquéreur n’est pas soumis au régime de la TVA ou ne reprend pas le bail : Le vendeur doit restituer la TVA au prorata temporis

Si le bien est revendu à un acquéreur qui n’est pas soumis au régime de la TVA, ou qui ne reprend pas le bail,  avant l’échéance de 20 ans, implique la restitution de la TVA à l’Administration fiscale, au prorata temporis, par l’investisseur initial.

Exemple : dans le cas d’une revente au bout de 8 années de détention, le vendeur devra restituer 12/20ème de TVA (20 – nombre d’années ou fractions d’années de détention du bien).

III. Après 20 ans de détention : Plus aucun rappel de TVA ne pourra être exercé

Après 20 ans de détention du bien (par un ou plusieurs propriétaires successifs), la TVA est réputée comme définitivement acquise par l’administration fiscale. Le vendeur pourra donc conserver l’intégralité de la TVA.

Plus aucun rappel de TVA ne pourra être exercé par l’administration fiscale à l’égard du vendeur, ce dernier étant tout simplement sorti du champ d’application de la TVA.